Pour investir dans l’immobilier, de nombreuses familles optent pour la création d’une SCI, c’est-à-dire une société civile immobilière. En effet, le rassemblement de capitaux de plusieurs associés facilite l’acquisition d’un bien souvient inaccessible pour une seule personne. Toutefois, ce n’est pas là l’unique avantage de la SCI. Découvrez le fonctionnement et les points forts de la SCI en lisant la suite !
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Une Société Civile Immobilière est une société qui permet aux membres d’une même famille d’investir dans un bien ou un ensemble immobilier. Chaque membre apportant une certaine somme d’argent récupère des parts sociales correspondant au montant de son apport. Notons que la durée maximale d’existence d’une SCI est fixée à 99 ans par la loi.
Concrètement, deux personnes suffisent pour créer une SCI. Les mineurs sont d’ailleurs autorisés à créer une Société Civile Immobilière, car ce type de société ne peut avoir de vocation commerciale ; seul impératif, le gérant désigné de cette SCI se doit d’être majeur. Le but de la SCI est de faciliter la gestion de bien(s) immobilier(s) tout en bénéficiant d’avantages fiscaux et sociaux de première importance.
Une SCI pour associer ses enfants à un projet immobilier
Dans les faits, investir dans l’immobilier via une SCI permet aux parents de constituer un patrimoine pour leurs enfants sans que ceux-ci aient à dépenser de l’argent. Dans le cas de l’acquisition d’une résidence secondaire, les parents ont aussi la possibilité donner des parts sociales à leurs enfants qui ne font plus partie du foyer fiscal, ce qui permet, dans certains cas, de réduire ou d’éviter l’impôt sur la fortune immobilière.
Rappelons que l’impôt sur la fortune immobilière s’applique lorsque la valeur nette de votre patrimoine immobilier est supérieure à 1,3 million d’€. Immeubles bâtis, en cours de constructions, mais aussi terrains constructibles ou agricoles, parkings et garages sont à prendre en compte lors du calcul de votre patrimoine. La résidence principale est également prise en compte, mais suppose un abattement de 30%.
Une protection juridique pour le conjoint survivant en cas de décès
Deux personnes a minima sont nécessaires pour constituer une SCI. Un couple, marié ou non, peut ainsi créer une Société Civile Immobilière dans le but d’acheter un bien immobilier et d’y vivre. Il faut savoir que dans le cas d’un PACS ou d’un mariage, si l’un des associés décède, il n’y a pas besoin de disposition particulière pour que l’associé survivant puisse continuer à profiter du bien.
Cependant, si les associés sont en concubinage, une protection peut être mise en place à travers les statuts de la SCI. Sans cette disposition, en cas de décès de l’un ou l’autre associe, alors les parts sociales du défunt reviennent à ses héritiers. Le conjoint survivant peut alors perdre son droit d’occupation de l’habitation si tel est le souhait de ces derniers.
Cette situation sera évitée par une disposition stipulée dans les statuts. La clause indiquera notamment que le conjoint survivant pourra continuer à résider dans le logement acquis en SCI. Dans les statuts, cela se traduira concrètement par le choix entre l’une ou l’autre des possibilités suivantes :
- Les concubins ont prévu que les héritiers ne bénéficient pas de l’usufruit de la SCI.
- Les héritiers de l’associé défunt héritent de ses parts sociales que le survivant peut racheter. Et ce, dans le cas d’une clause d’agrément.
Dans tous les cas, les enfants du défunt conservent leur droit de succession. Quant au pouvoir de gestion, il revient automatiquement au concubin survivant.
Pourquoi la SCI facilite-t-elle la transmission de patrimoine aux enfants ?
La création d’une SCI familiale lors de l’achat d’un logement permet aussi la réduction des frais de transmission de patrimoine. Plus être plus précis, aucun droit de donation n’est à régler pour transmettre les parts sociales aux héritiers.
Soulignons aussi qu’une SCI permet de bénéficier de la franchise de droits. Celle-ci est renouvelable tous les 15 ans dans la limite de 100 000 € par parent pour chaque enfant. Elle offre notamment la possibilité de transmettre progressivement son patrimoine à ses enfants sans qu’ils aient à s’acquitter de droits de succession élevés. Une manière idéale de préparer progressivement sa succession et de réduire les impôts liés à celle-ci.
Éviter les problèmes liés au régime de l’indivision
La création d’une Société Civile Immobilière familiale est idéale pour éviter l’indivision. L’inconvénient de cette dernière, c’est qu’elle rend plusieurs individus propriétaires d’un même bien. Il est alors difficile de partager ce dernier en respectant la volonté de chaque partie, ce qui peut provoquer des conflits et des joutes juridiques longues et coûteuses.
Avec la SCI, les associés détiennent une part précise dans le bien immobilier. Les propriétés de chacun des associés sont réparties selon les parts sociales qu’ils ont apportées : cela facilite grandement la gestion de la société dans le cadre de l’indivision.
Créer une SCI pour acheter un bien immobilier : quelles démarches effectuer ?
Avant de vous lancer pleinement dans la création d’une société civile immobilière, il est indispensable d’établir un objectif clair. La constitution de votre SCI répond-t-elle à une optimisation fiscale ? Ou est-ce un moyen d’organiser la gestion d’un bien entre concubins ? Est-ce plutôt pour transmettre un bien à vos enfants en évitant des frais de succession élevés ?
Ces questions ne sont pas anodines : la SCI reste une société dont la gestion est soumise à des obligations fiscales, comptables et juridiques. La création d’une SCI ne doit donc pas être précipitée. N’hésitez pas à prendre le temps de rencontrer un conseiller juridique, un avocat ou encore un gestionnaire de biens ; ceux-ci sauront vous guider au mieux tout au long de vos démarches.
Lors de la vie de votre SCI et si cette dernière est destinée à gérer vos investissements locatifs n’hésitez pas non plus à vous doter d’un logiciel de gestion locative professionnel. Un outil comme celui-là vous aidera dans toutes vos activités de gestionnaire de locations et également dans la tenue de votre comptabilité.
La rédaction des statuts de la SCI : comment faire ?
Pour constituer votre SCI, vous devrez également rédiger des statuts qui régissent la gérance de celle-ci. Ces documents sont nécessaires au bon fonctionnement de votre société civile. Les statuts devront faire part de plusieurs mentions dont :
- Le siège social : il fixe les principaux services administratifs de la SCI et doit être établi en France. Ce dernier peut être fixé au domicile du gérant, dans un local commercial ou encore dans une entreprise de domiciliation.
- L’objet social : dans le cas d’une société civile comme la SCI, l’objet ne peut être commercial. Si une activité commerciale est exercée à titre principal par la SCI, elle risque une requalification et une imposition à l’impôt sur les sociétés (IS).
- La gérance : il convient que les parents associés se nomment gérants et se dotent de pouvoirs étendus jusqu’à leur décès ou à la fin de la société afin d’anticiper la sortie des enfants de l’entreprise.
- Le fonctionnement : pour faciliter les modalités de fonctionnement au maximum, les associés ont tout intérêt à prévoir des règles claires, mais souples. Par exemple, pour la convocation, la tenue des assemblées, les conditions de majorité de vote, etc. Néanmoins, pour les conditions d’agrément de nouveaux associés et les modalités de cession de parts sociales, des règles plus strictes sont préférables.
Les apports des associés pour former le capital social
Chaque associé doit effectuer des apports pour former le capital social de la SCI, en plus de déterminer leurs parts sociales. Il existe deux types d’apports :
- Les apports en nature correspondent à un bien ou un patrimoine immobilier. Notez que ce type d’apport peut demander l’intervention d’un notaire ;
- Les apports en numéraire sont une alternative plus simple. En effet, ils n’engendrent pas d’implications fiscales (droit de mutation ou impôt sur la plus-value) et ne demandent pas à posséder au préalable un bien. Il s’agit de somme d’argent que les associés affectent au capital de la société.
Si les apports en numéraire ne sont pas suffisants, les associés empruntent à titre personnel ou c’est la SCI qui le fait. Dans cette dernière alternative, les associés ne bénéficient pas de prêts aidés.
N.B : une SCI ne peut profiter des dispositions favorables du Code de la consommation comme le droit de rétractation. Cependant, elle peut déduire de ses bénéfices imposables les intérêts de l’emprunt.
Quels sont les documents à transmettre pour créer une SCI familiale ?
Un certain nombre de pièces justificatives doivent être transmises au Greffe du tribunal de commerce pour que votre SCI soit immatriculée et puisse disposer d’un numéro SIREN. Ces documents sont :
- Les statuts signés par l’ensemble des associés ;
- Un justificatif de l’adresse du siège social ;
- Une attestation de parution dans un journal d’annonces légales ;
- Une déclaration de non-condamnation du gérant ;
- Une pièce d’identité du gérant ;
- Un formulaire M0 Société Civile ;
- Un chèque libellé à l’ordre du Greffe du tribunal de commerce.